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访湖南省房地产业协会会长湛稼勤:湖南城乡居民已实现从“蜗居”

2019-11-08 15:18:06    来源:北庄网    

在湖南,房地产是一块“低价值的土地”,当地的住宅企业尚未站稳脚跟,外部竞争对手已经抢占了市场的“蛋糕”。

由于房地产经济发展缓慢,湖南省会长沙在邻近省份武汉全力发展房地产时,仍然不太活跃。它甚至不如经济总量较低的南昌和贵阳。

然而,尽管成本和价格的双重打击,湖南的民营企业却极其坚韧顽强,用砖砌和钢筋混凝土改写了湖南的居住历史,修复了城市的新面貌。

新中国成立初期,湖南省长期实行实物分房的“统一管理、统一分配、统一出租、统一维护”制度,导致住房严重短缺。1978年初,湖南省会长沙的人均居住面积只有3.97平方米。住房制度改革后,湖南省城乡居民进入住房“市场化”时代,实现了从“蜗居”到“宜居”的历史性转变。2018年,长沙市城镇居民人均住房将达到45.5平方米。

湖南房地产经济目前的发展趋势是什么?在新的城市化战略下,它将如何成为中部崛起的增长极?近日,《中国商报》记者采访了湖南省房地产协会主席詹家勤。

人均居住面积翻了一番

詹家勤,湖南岳阳人,20世纪80年代从同济大学毕业后,在中国建筑第五工程局有限公司工作了19年。2004年,他从一家建筑单位转到一家房地产企业,并逐渐晋升为公司总裁。大多数负责开发的项目都在湖南省。

像许多房地产企业家一样,詹家勤热爱跑步。他每天早上4: 30起床,跑了10多公里。“湖南早期的房地产经济发展比邻近省份慢。政府筹集了大量资金建造房屋。私营企业无法形成规模效应,基本上没有大型品牌公司。”见证了湖南房地产业繁荣的詹家勤说。

湖南省的房地产业在20世纪80年代兴起。1978年以前,湖南城镇居民的住房主要由单位提供。各级政府和单位按照国家基本建设投资计划进行住房建设。90%的住房建设资金主要由政府提供,少量资金由各单位自己筹集。住房建成后,将根据等级、服务年限、年龄、常住人口、世代数、人口数以及是否有住房等一系列条件分配给雇员。只收取极低的租金。

随着改革开放的春风席卷湖南三省,湖南的住宅建筑业经历了40年的快速发展。特别是1998年住房制度改革全面深化后,企业投资商品房建设的积极性大大激发,住房建设规模也大大增加。

以长沙为例。1978年以前,长沙的人均居住面积只有3.97平方米。十一届三中全会后,住房商品化的种子开始发芽,住房制度改革向前推进。1998年底,长沙停止福利分房制度,实行货币化分房,告别福利分房时代,住房市场化成为住房建设的关键词。

根据湖南省房地产协会提供的数据,从1995年到1998年,长沙市经济适用房建筑面积总计近400万平方米,投资超过22亿元,城市人均居住面积增加到8.2平方米。未来十年,湖南房地产业进入快速发展的黄金时期。

从2008年到2018年,房地产行业逐渐进入“白银时代”。长沙的房地产市场变化频繁。在此期间,限制和放松等各种政策随着房价的起伏而周期性变化。房地产业在促进经济发展和改善居民生活条件方面发挥了更加突出的作用,城镇居民人均居住面积达到45.5平方米。

地方住宅企业生存

詹家勤认为,湖南处于房地产行业的第三阶段,市场相对稳定。它将以目前的速度发展至少10-15年。当人口达到顶峰,住房需求达到饱和时,中小型房地产开发商被排挤出去,留下了少数房地产巨头。直到那时,该行业才逐渐萎缩并进入“第四阶段”。

根据他的判断,随着长沙城市化进程的加快,更多的城市和州的人口将流入,购买力和市场空间将扩大。

中国国际经济交流中心副主席黄樊棋在讲话中提到,总的来说,中国省会城市的发展规律遵循“1234”的逻辑,即省会城市往往占据全省土地总面积的5%~10%,人口占总人口的20%,国内生产总值可能达到全省国内生产总值的30%,服务业占全省国内生产总值的40%。

以湖北省为例。2018年,湖北省总人口为5917万,其中省会城市武汉为1181万。同样,根据上述逻辑,2018年湖南省的总人口将为6899万,而长沙市的总人口将为1379万。

根据湖南省统计局发布的数据,截至2018年,长沙市常住人口为815.47万人,其中城镇居民652.33万人,城镇化率为79.12%。

根据《长沙市城市总体规划(2003-2020)》(2014年修订),到2020年,长沙将拥有1000万人口,810万城镇人口,81%的城市化水平。

长沙的房价一直是中部省会城市中最低的。詹家勤认为,房价长期处于“萧条”状态,这与城市建成区面积小、人口少、第三产业在国内生产总值中所占比重长期偏低、土地供应长期充足、当地居民住房需求基本饱和密切相关,尤其是在市场调控下。

长沙在加快发展的同时,对人口和住房的需求不断增加,增加了房价的压力。长沙市政府实施了严格的调控政策,将房地产调控与长效机制建设结合起来。目前,市场整体稳定健康,房价仍保持“萧条”效应。

在诸多因素中,詹家勤多次提到长沙市人口积累不足。改革开放初期,广州、深圳等一线沿海城市的快速发展导致大量劳动力从湖南外流,长沙居民人口没有达到要求水平。

詹家勤认为,“人口基础不足导致长沙房地产市场发展缓慢,从而导致湖南其他城市和州的实力较弱。”

“房地产行业有句谚语,‘如果你爱一个人,请他来湖南做房地产;如果你讨厌一个人,让他来湖南做房地产,他会很痛苦。詹家勤开玩笑说,由于房价水平有限,在行业发展的前两个阶段,湖南本土企业的利润率被稀释,在销量和规模上远远落后于一线城市品牌住宅企业的步伐。詹家勤表示,考虑到土地出让金、建筑安装费、税费和行政费用,上海开发商每平方米的利润为3000元,而湖南只有100元。

值得一提的是,在成本增加、利润率低的市场博弈中,湖南本土的住宅企业逐渐探索出了一条成功的道路。

嘉里研究中心发布的《2018年湖南省重点住宅企业名单》中,碧桂园、恒大和钟健新河位列前三。长沙房地产(集团)有限公司(以下简称“长房集团”)和达汗城建有限公司(以下简称“达汗城建集团”)分别以67.29亿元和50.94亿元排名第七和第十。

公共信息显示,大涵城建集团隶属于大涵控股集团有限公司,从娄底市起步,通过先期资金投资市政道路建设,逐步发展成为大型综合性非公有制企业。自2012年以来,已连续8年蝉联中国企业500强。

然而,也有一些当地的住房企业被排挤出市场竞争。詹家勤回忆说,大约在2000年,几家房地产企业在长沙拥有很大的市场份额和很高的知名度。“一些地方企业投资长沙主干道芙蓉路,但项目完成后,他们并没有坚持下去,形成了滚动发展的节奏。还有企业家被誉为“长沙蒋敬房地产的第一领导者”。然而,在湘江沿岸开发了几个项目后,湖南的规模并没有发生裂变。”詹家勤遗憾地说,在过去的几十年里,长沙的房地产企业留下了“争权夺利”的商业故事,但“三年不开放,三年开放”的理念让许多企业“昙花一现”。

从另一个角度来看,房价的“萧条”效应也吸引了许多房地产开发商和投资者从北京上官深等热门城市转向长沙。当时,因购房而搬到长沙的人口比例超过了50%。

2018年,中国房地产开发企业50强中,39家进入湖南,36家进入长沙。从入住年限的集中度来看,2018年和2011年入住年限相对较多,分别新增7年和5年。

詹家勤表示,越来越多的名牌住宅企业进入长沙后,开始疯狂抢占土地。他们在资本实力和人才方面比当地企业更具竞争力,当地住房企业的生活环境变得残酷。

同时,他还提到,不可否认的事实是,名牌住宅企业的存在表面上是为了抢占或压缩当地开发商的市场。然而,就市场本身而言,影响项目销售的三个主要因素是品牌、产品和价格。因此,在高度竞争的市场环境中,开发商在品牌、产品和价格方面不断相互学习。与其说是影响,不如说是双赢,有效地促进了湖南房地产市场的完善和成熟。

据统计,从2008年到2018年,湖南省长株潭三市的国内生产总值从4600亿元增加到1.58万亿元以上,10年间增长超过1万亿元。这是因为湖南省在20世纪80年代开始积极推进长株潭一体化。目前,湖南省委、省政府正在推动形成优势互补、高质量发展的区域经济布局。长株潭城市群有可能成为继“大武汉”之后引领中部崛起的另一个重要增长极。

随着交通等基础设施的逐步完善和协调发展机制建设的加快,长株潭城市群近年来取得了显著的发展成果。

“随着新型城镇化的推进和长株潭一体化等有利因素的推进,湖南房地产业将有更大的发展空间。”詹家勤认为,长株潭城市群将是未来房地产企业投资和发展的重点。近年来,长株潭城市群正处于一体化加速阶段。一些开发商已经利用了市场和地理位置。有意开发人员应该利用这个机会加快布局。住宅企业可以结合自身的发展优势,把握城市群发展的规律和特点,在城市群基础设施建设中找到位置,获得最大价值。

资料来源:中国商业网

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